Защитить права дольщика

Основная проблема, с которой сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, – это, прежде всего, затягивание и нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Как можно в таком случае защитить свои права?

Чтобы ответить на этот вопрос, разберем два предмета исковых заявлений.

1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
– при существенном нарушении договора другой стороной;
– в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Поэтому в случае непредоставления квартиры покупатель может настаивать в судебном порядке на расторжении договора по причине нарушения застройщиком/инвестором его условий.

Далее. Если обязательство передать квартиру по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичной квартиры.

2. Исковое заявление о признании права на объект недвижимости.

Обратимся к ст. 209 ГК РФ. В ней сказано, что право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке жилого здания в эксплуатацию), то просить суд о выделе квартиры в натуре не представляется возможным.

Однако, поскольку покупатель исполнил обязанность оплатить строящуюся квартиру, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на нее. Важным моментом здесь является исключение прав третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на квартиру, что обезопасит вас на время, пока жилое здание не сдано в эксплуатацию и не оформлено ваше право собственности на объект недвижимости.

Также следует взыскивать по такому делу иные убытки – как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо знать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные гражданином расходы, но и те, которые он должен будет произвести для восстановления нарушенного права.

29.09.1994 Пленум Верховного суда РФ принял постановление № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Согласно п. 1 этого документа законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести (либо заказывающим, приобретающим или использующим) товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям (реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям) по возмездному договору, с другой стороны.

Это положение было разъяснено в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» (от 19.09.2002): на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей, предоставляющее гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору.

Так, согласно ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов от цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цены выполнения работы.

Елена Жданова, адвокат

Екатерина Зуева, юрист