Захват не с той ноги

Я, коренная москвичка, зарегистрирована в ветхом трехэтажном строении в коммунальной комнате площадью 11 кв. метров с тремя детьми (восьми, шести и четырех лет). В 2001 году с устного разрешения главы управы заняла в этом доме (он давно определен под снос) квартиру полностью. Здесь и родила детей. А сейчас нас хотят выселить из второй комнаты. И как всем нам теперь снова возвращаться в 11 метров? Что можно посоветовать в этой ситуации?
Ольга Ростиславовна

– Вопросы, о которых идет речь, регулируются Жилищным кодексом РФ и законом столицы № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения».

Устное разрешение чиновника, данное вам, не обладает, к сожалению, юридической силой и не может служить основанием для занятия освободившегося помещения в коммунальной квартире.

Вместе с тем согласно ст. 59 ЖК РФ именно граждане, проживающие в коммуналке, имеют приоритетное право на занятие освободившейся комнаты. В первую очередь комнату должны предложить на основании их заявления по договору социального найма проживающим в квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения комнаты признаны (или могут быть в установленном порядке признаны) малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии таких жильцов освободившаяся комната предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Это также делается на основании их заявления.

В случае отсутствия граждан первой и второй группы или их отказа от комнаты она предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Наконец, если и таких граждан в коммуналке нет, и никто из жильцов на комнату не претендует, то она заселяется на общих основаниях очередниками округа.

Если вы не относитесь ни к одной из перечисленных категорий, а комнату занять хотите, то рекомендуем в судебном порядке требовать заключения с вами договора краткосрочного найма.

И еще. В случае признания в установленном порядке помещения, в котором вы живете, непригодным для постоянного проживания, не подлежащим ремонту и реконструкции, вы и члены вашей семьи (независимо от учетной нормы площади жилого помещения) могут быть поставлены на жилищный учет как нуждающиеся в жилых помещениях.

Запаситесь договором

Собираюсь купить квартиру сестры, но она хочет зарегистрироваться пока в моей нынешней квартире. Можно ли сделать это так, чтобы сестра не имела в дальнейшем на нее права?
Сергей Ш.

– По какому бы основанию вы ни вселяли к себе сестру, у нее возникает право пользования жилым помещением. Если вы вселяете ее в качестве члена семьи, то сестра имеет право пользоваться жилым помещением наравне с вами (собственником), а также несет солидарную с вами ответственность по обязательствам, вытекающим из предоставленного ей права, если иное не установлено соглашением между вами. Поэтому лучше заключить соглашение – договор найма либо безвозмездного пользования.

По вашему усмотрению

Могу ли я оставить в наследство квартиру несовершеннолетней внучке от старшего сына, потому что собираюсь уехать к дочери за рубеж на ПМЖ?
Эльвира Борисовна

– Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и т.д. Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания (п. 1 ст. 1118 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения (ст. 1119 ГК РФ).

Чтобы оформить квартиру в наследство вашей несовершеннолетней внучке, вам необходимо написать завещание, которое составляется и удостоверяется у нотариуса.

Еще четыре года

Живу в Москве семь лет, но без регистрации. В прошлом году женился на москвичке и «прописался» к ней в коммуналку на постоянной основе. Можем ли мы с супругой претендовать на получение нового жилья бесплатно или с помощью возмездных городских программ?
Сергей Конов

– Обратимся к закону столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения». Для постановки на очередь необходимо иметь гражданство РФ и проживать в столице на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет. Для подтверждения факта проживания потребуются сведения из ФМС о том, когда вы прибыли в Москву и когда оформили постоянную или временную регистрацию. При этом подтверждением 10 летнего срока проживания может стать только регистрация по месту жительства. Иные доказательства (свидетельские показания, письменные документы и т. д.) могут быть использованы в суде при оспаривании отказа в постановке на очередь по данному основанию.

Также для признания жителей столицы нуждающимися в жилых помещениях нужно не совершать за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших за собой ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. В вашем случае заключение брака (изменение состава семьи) и вселение к супруге будет расцениваться как действие, повлекшее за собой ухудшение жилищных условий (ст. 10 закона № 29). И скорее всего, придется подождать еще четыре года до подачи заявления о постановке вашей семьи из двух человек на жилищный учет.

Кроме того, для бесплатного получения жилья необходимо быть в установленном порядке признанным малоимущим. Это правило применяется для тех очередников, кто хочет получить жилье по договору социального найма или иным безвозмездным способом (например, воспользоваться субсидией для покупки жилья).

Те москвичи, которые не подпадают под категорию малоимущих, но отвечают всем остальным требованиям, могут подать заявление о признании их нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ и получить жилье пусть и по возмездному договору, но по цене, существенно меньше среднерыночной и, возможно, с использованием льготного ипотечного кредитования.

Деньгами или метрами

Я собственник комнаты в коммуналке. Могут ли мне, вопреки моему желанию, предоставить при расселении (дом идет под снос) не отдельную квартиру, а, к примеру, денежную компенсацию или такое же коммунальное помещение в другом доме?
Валерий Косарев

– Если исходить из федерального законодательства, вам положена прежде всего денежная компенсация. Однако согласно закону столицы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» речь может идти как о предоставлении равноценного возмещения в денежной форме, так и в натуральной – в виде равнозначного жилья. А именно – комнаты в коммунальной квартире, площадь которой не меньше площади освобождаемой комнаты. Какую форму компенсации выбрать, решать вам.

Размер компенсации определяется соглашением сторон на основе независимой оценки и не должен быть ниже рыночной стоимости жилья.

Что касается отдельной квартиры, то в вашем случае такая возможность жилищным законодательством не предусмотрена, поскольку одним из основных принципов при переселении граждан в связи со сносом является равнозначность предоставляемого собственнику возмещения.

Впрочем, на практике из-за дефицита коммунальной площади на вторичном рынке город иногда идет на предоставление отдельных квартир переселенцам. Однако это право властей, а не их обязанность: об этом можно просить, но этого нельзя требовать.

Вместе с тем в случае, если вы состоите на жилищном учете, одновременно с переселением можете улучшить свои жилищные условия и переехать в отдельную квартиру по своему желанию. Поэтому имеет смысл заранее известить об этом работников Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.