Чтобы желания совпали с возможностями

Чтобы желания совпали с возможностями

Вариантов обзавестись собственным жильем немало. Квартиру можно купить, получить в наследство или в дар. Но можно рассчитывать и на помощь государства. Правда, так как таких желающих довольно много, а объемы строительства «дармового» жилья, мягко говоря, невысокие, очередь может растянуться на долгие годы. Впрочем, не все так безнадежно.

Кто там, в очереди?

Столичным очередникам можно даже позавидовать: в Москве действуют программы, которые позволяют решить квартирный вопрос, не дожидаясь подхода очереди. Жилье получают не только по договору социального найма, но и по договорам безвозмездного пользования, найма (с компенсацией найма), покупают с рассрочкой платежа или с использованием специальной субсидии. Можно также участвовать в специальных накопительных системах.

Итак, всех, кто встал на жилищный учет в Москве, можно разделить на три основные категории.

1. Жители Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Это москвичи, принятые на жилищный учет до вступления в силу Жилищного кодекса, то есть до 1 марта 2005 года.

Все граждане этой категории сохраняют право на улучшение жилищных условий и сейчас. Они могут рассчитывать на предоставление жилья:
1) по договору социального найма;
2) по договору найма;
3) по договору безвозмездного пользования;
4) на получение субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилья в целях приобретения его в собственность;
5) на приобретение в собственность, в том числе с рассрочкой платежа и использованием заемных (кредитных) средств, жилых помещений, находящихся в собственности города;
6) на предоставление либо приобретение жилья по другим законным основаниям.

При этом лица, которые имели права на жилищные льготы, сохраняют свое право на первоочередное обеспечение жильем, если они представили до 1 марта 2005 года документы, подтверждающие такое право, и на момент предоставления или приобретения с помощью города жилого помещения сохраняют основания, по-служившие условием предоставления соответствующих льгот.

2. Жители Москвы, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Это те, кто принят на жилищный учет после вступления в силу Жилищного кодекса, то есть после 1 марта 2005 года.

С того времени, когда начал действовать новый ЖК РФ, на жилищный учет граждане становятся уже не как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а как нуждающиеся в жилом помещении. Изменилось не только наименование очереди, но и основание постановки на учет.

Ранее в расчет главным образом принимались норма обеспеченности жилой площадью на одного человека; проживание в помещении, не отвечающем санитарным или техническим требованиям; проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений и т. д.

Теперь, чтобы попасть в эту очередь, помимо нуждаемости в кв. метрах, необходимо быть еще и малоимущим. Таким образом, законодательством установлено два основных критерия для постановки на жилищный учет: невысокие доходы и нуждаемость в жилье.

Также имеет значение ценз оседлости, то есть необходимо, чтобы гражданин проживал в Москве на законных основаниях не менее десяти лет.

По сравнению с первой, более «старшей», категорией очередников вторая категория – те, кто встал на учет после 1 марта 2005 года, имеют менее богатый выбор для решения своих жилищных проблем. Им жилье может быть предоставлено на основании договора социального найма либо договора безвозмездного пользования.

3. Нуждающиеся в содействии города. Это относительно новая категория граждан, которые вправе рассчитывать на улучшение своих жилищных условий с помощью государства в лице правительства Москвы. Но все способы обеспечения их жильем основаны на возмездных формах, реализуемых при поддержке города.

Нуждающимися в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ могут быть признаны те, кто:
– имеют гражданство РФ;
– проживают в Москве по месту жительства не менее десяти лет;
– не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших за собой ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;
– нуждаются в жилых помещениях.

Порядок признания граждан нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ и бланк соответствующего заявления утверждены постановлением правительства Москвы от 12.12.2006 года № 976-ПП.

Означенная категория граждан может решить свои жилищные проблемы путем:
– предоставления жилых помещений из жилищного фонда города по договору найма;
– участия в накопительных системах в рамках городских жилищных программ для приобретения жилья на рынке недвижимости;
– предоставления субсидии для приобретения или строительства жилых помещений;
– приобретения в собственность с рассрочкой платежа или использованием заемных (кредитных) средств жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы;
– предоставления либо приобретения жилых помещений по другим законным основаниям.

Согласно московским стандартам

Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении перечислены в ст. 51 ЖК РФ. А вот принципы и основания для признания гражданина малоимущим везде разные. В одном субъекте России могут быть одни критерии, в другом – другие. В Москве такие критерии прописаны в Законе столицы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

Москвичи, признанные нуждающимися в жилых помещениях, имеют право перейти на учет нуждающихся в содействии города в приобретении жилья в рамках городских жилищных программ с сохранением даты постановки на учет при изменении своего имущественного положения. То есть если гражданин перестал быть малоимущим, он может перейти в другую категорию – нуждающихся в содействии города в приобретении жилого помещения.

Встав в жилищную очередь, гражданин или семья могут получить жилье в общем порядке, то есть в зависимости от даты постановки на учет. Или во внеочередном порядке.

Во внеочередном порядке жилое помещение могут получить:
1) граждане, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе – в учреждениях соцобслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

По договору социального найма

Рассмотрим каждый из способов, с помощью которого москвичи могут рассчитывать на получение долгожданного жилья.

Договор социального найма заключается в простой письменной форме без установления срока его действия и не подлежит госрегистрации.

При этом варианте одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60 ЖК РФ).

Размер предоставляемого жилья определяется в соответствии со ст. 20 столичного Закона от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», где сказано, что норма предоставления составляет 18 кв. м на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, это дает возможность всем или части зарегистрированных граждан приватизировать такое жилье.

Наниматель вправе вселять в занимаемое им жилое помещение любых лиц. Правда при этом необходимо заручиться разрешением от наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если в результате общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Наниматель ежемесячно обязан вносить:
– плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
– плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. (В скобках заметим: капремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, то есть наймодателя);
– плату за коммунальные услуги.

Жилье – в безвозмездное пользование

В соответствии со ст. 25 закона № 29 жилье по договору безвозмездного пользования предоставляется москвичам, признанным нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий, которым город оказывает меры социальной поддержки, и отнесенным к следующим категориям:

– детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;

– гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в стационарных учреждениях соцобслуживания, в случае отказа от услуг стационарного учреждения, освободившим жилье в связи с их помещением в эти учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное городу;

– иным категориям жителей Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Квартиры по договору безвозмездного пользования предоставляются бесплатно из специализированного городского жилищного фонда.

Сам договор заключается на определенный срок, максимально – на пять лет. В нем указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилье в качестве членов семьи пользователя.

Если основания для заключения договора безвозмездного пользования на новый срок отсутствуют, то гражданам предоставляется занимаемое либо иное жилье по договору социального найма или найма.

Приватизировать жилье, предоставленное по договору безвозмездного пользования, нельзя.

С гражданина не взимается плата за пользование квартирой, но, как следует из ст. 695 Гражданского кодекса РФ, ссудополучатель (то есть пользователь) обязан поддерживать жилье, о котором идет речь, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы по его содержанию.

Заключив договор найма

По договору найма квартиру могут получить:

– москвичи, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшие заявление о предоставлении жилья по договору найма;

– москвичи, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилья по договору найма;

– москвичи, являющиеся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченные по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;

– участники городских жилищных программ.

Квартиры предоставляются бесплатно из городского жилищного фонда коммерческого использования.

Максимальный срок действия договора – пять лет. В договоре найма указываются лица, вселяемые в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.

Если наниматели нарушат условия договора найма, то они подлежат выселению в судебном порядке в иное жилое помещение по нормам общежития (6 кв. м на одного члена семьи) при отсутствии у них или членов их семьи иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования или праве собственности.

Жилье, полученное по договору найма (в отличие от договора социального найма) нельзя приватизировать.

В некоторых случаях город компенсирует плату за наем. Компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения, производятся очередникам, крайне нуждающимся в обособленном проживании части семьи или в найме жилого помещения:
– проживающим в квартирах коммунального заселения или общежитиях;
– семьям с детьми;
– страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний или гражданам, проживающим совместно с ними;
– имеющим менее 6 кв. м площади жилого помещения на одного члена семьи в 2008 году, менее 7 кв. м – в 2009-м, менее 8 кв. м – в 2010-м.

Субсидия на квадратные метры

Субсидия может быть предоставлена только москвичам первых двух категорий – признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Эти деньги могут быть использованы:

1) на финансирование строительства жилья (отдельной квартиры, жилого дома) высокой степени технической готовности (более 70%) в целях приобретения его в собственность;

2) на приобретение жилья на рынке недвижимости – как на территории Москвы, так и за ее пределами;

3) собственниками или нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, на покупку освобождаемого жилого помещения в коммунальной квартире в дополнение к занимаемому помещению в данной квартире, если в результате выкупа граждане будут обеспечены жилплощадью более учетной нормы.

Если гражданин хочет использовать субсидию на покупку жилья размером менее нормы предоставления, то субсидия перечисляется на счет продавца жилого помещения только при наличии личного заявления о снятии его с жилищного учета или учета нуждающихся в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Размер субсидии определяется исходя из следующих размеров площади жилого помещения:
– 18 кв. м на одного гражданина;
– 36 кв. м на одиноко проживающего в занимаемом жилом помещении гражданина или единственного гражданина, состоящего на учете, проживающего в составе семьи в жилом помещении;
– 50 кв. м на двух граждан;
– 70 кв. м на трех граждан;
– 85 кв. м на четырех граждан;
– по 18 кв. м на пятерых и более граждан.

При расчете субсидии учитывается размер площади жилого помещения (его части), в отношении которого заявители и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования. А также учитываются гражданско-правовые сделки, совершенные заявителями и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (их частями) за последние пять лет.

Субсидия не может быть использована для приобретения в собственность или строительства жилого помещения:

– не отвечающего стандартам благоустройства в городе Москве, при отсутствии некоторых видов удобств либо типовым потребительским качествам применительно к условиям населенного пункта, где приобретается жилье;

– находящегося под арестом, обремененного чьими-либо правами на проживание в нем, сохраняющимися после перехода жилого помещения в собственность граждан, которым предоставлена субсидия;

– на которое у продавца жилого помещения отсутствуют необходимые документы для госрегистрации договора и перехода права собственности;

– не соответствующего по размерам площади жилого помещения, установленной законодательством, в том числе – с учетом площади занимаемого жилого помещения.

Приобретенное с использованием субсидии жилье должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи, на которых рассчитана субсидия.

Гражданам, включенным в программу обеспечения жилыми помещениями в текущем году, а также многодетным семьям, состоящим на жилищном учете и имеющим троих и более несовершеннолетних детей, может быть предоставлена 100% субсидия.

На заметку

29.09.2011 Межведомственной комиссией правительства Москвы утверждена величина средней рыночной стоимости кв. метра общей площади жилого помещения для определения размера субсидий на приобретение или строительство жилого помещения на IV квартал нынешнего года.

Величина субсидии составила 94 915 рублей за 1 кв. м общей площади жилого помещения.

Квартира в рассрочку

Воспользоваться данным вариантом могут граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии города в приобретении жилья в рамках городских жилищных программ.

На основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа город передает покупателю жилье во владение и пользование до полной выплаты его стоимости, а граждане обязуются своевременно вносить платежи в счет выкупа, а также выполнять иные условия договора.

Очередники, приобретающие жилые помещения с рассрочкой платежа, в период пользования квартирой платят за приобретаемое жилье, за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, за жилищные, коммунальные и иные услуги в полном размере.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается на установленный правительством Москвы срок.

После исполнения всех обязательств, предусмотренных договором, в том числе внесения всей выкупной стоимости и процентов за рассрочку платежа, жилье должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи.

В складчину с государством

Этот вариант возможен для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений.

Жилье, приобретаемое по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, должно быть размером не менее нормы предоставления.

В соответствии с договором купли-продажи и при условии внесения всей выкупной стоимости за счет собственных и заемных (кредитных) средств жилое помещение оформляется в собственность гражданина-заемщика.

Где об этом сказано

Закон столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения».

Распоряжение правительства столицы от 16.12.2009 № 2359 «Об утверждении среднерыночной цены найма квартир в г. Москве и Московской области для выплаты компенсаций очередникам города с целью частичного возмещения их расходов за наем (поднаем) жилых помещений».

Постановление правительства столицы от 22.07.2008 № 607-ПП (в ред. постановления от 04.10.11 № 468-ПП) «Об организации продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве».

Екатерина Дагинова