Вячеслав Горшков: «Многие вопросы отпадут, если будет новый Жилищный кодекс»

Переселение из пятиэтажек в новые квартиры - процесс негладкий. Если стороны не приходят к согласию, дело поступает в суд. И здесь возникает немало коллизий. Как они разрешаются? На эту тему мы беседуем с заместителем председателя Московского городского суда Вячеславом Горшковым.

– Вячеслав Валерьевич, жилищников беспокоят длительные сроки рассмотрения дел: лежат в судах порой до двух месяцев. Еще столько же – в кассационных инстанциях. Но из-за того, что одна семья не переезжает (судится), дом нельзя снести, останавливается строительный конвейер. Город несет огромные убытки. Можно ли ускорить процесс?
– Суд никогда не ставит задачей ускорить решение того или иного вопроса, чьи бы интересы при этом не затрагивались. Он вообще ни на чьей стороне, и для него важно одно: чтобы решение было обоснованным, принималось в соответствии с законом и в установленные сроки. Кстати, два месяца – это срок, который определен процессуальным законодательством для рассмотрения дел данной категории в суде первой инстанции. А суд кассационной инстанции обязан рассмотреть дело в течение месяца со дня его поступления. В основном сроки выдерживаются, но порой рассмотрение дел затягивается по не зависящим от суда причинам. Впрочем, иногда виноваты и судьи. Это то, что называется «судебной волокитой». Но подобное бывает редко, потому что сроки рассмотрения дел находятся на ежемесячном контроле. И судья, допустивший волокиту, может получить дисциплинарное взыскание.
– А если вина не судебных органов, то чья?
– Например, на слушание не приходят ответчики, то есть одна из сторон уклоняется от рассмотрения дела, как по уважительным, так и по неуважительным причинам. К первым относится болезнь. Но ведь стороны могут защищать права в суде и через своих представителей. В судебной практике бывает, что стороны «заболевают» именно в день судебного заседания, и это повторяется неоднократно. В таких случаях суд может рассмотреть дело и в отсутствие стороны, придя к выводу, что налицо – злоупотребление процессуальными правами.
Иногда заседание откладывается по вине юристов жилищных управлений. В целом материалы готовятся ими на довольно высоком уровне, но бывает, что пакет документов представлен не полностью, в спешке, а значит, доказательная база недостаточно убедительна. Отсутствует, например, постановление правительства Москвы, на основании которого идет снос или перепланировка дома. Одной ссылки на решение московских властей недостаточно. Нет, скажем, документов о предоставляемой площади, а без них суд не может рассмотреть дело. Надо учитывать, что именно на жилищные органы, выступающие в качестве истцов по делу, возложена обязанность доказать обоснованность требований о переселении.
Наиболее часто не представляются документы о том, что та площадь, которая предлагается гражданину, пригодна для проживания. Выделяется, к примеру, квартира в новостройке, имеется даже смотровой ордер. Фактически она существует, но в ней еще масса недоделок, ибо дом не сдан в эксплуатацию. А человека вынуждают переселяться. Ясно, что в такой ситуации суд откажет в удовлетворении требований о переселении. Но иногда и акт сдачи имеется, и дом уже передан на баланс обслуживающей организации, но человек жить в нем не может.
– Почему?
– По разным причинам. Ему предлагается высокий этаж, а у него – заболевание, подтвержденное медицинским заключением, что выше, к примеру, третьего подниматься не может: боязнь высоты. Или: у человека слабые легкие, а экологическая ситуация в месте, где ему предстоит жить, для него неблагоприятна. Еще пример. У ребенка сердечное заболевание, ему нужна специализированная больница рядом, а по новому адресу ее поблизости нет. Во всех подобных случаях суд учитывает все нюансы и становится на сторону гражданина. А жилищным органам придется подбирать жилплощадь уже с учетом этих обстоятельств.
– Но бывает, что люди требуют не то, что им положено по закону, а то, что сами наметили для себя. И процесс искусственно затягивается. Скажем, гражданин куда-либо уезжает, повестку вручить некому. Причина ясна: он хочет «дожать» жилищников – ведь дом-то надо сносить! Как быть в этом случае?
– Вы подняли важный вопрос: своевременное вручение повестки ответчику. Иногда этой процедурой злоупотребляют. Но процессуальный закон позволяет рассматривать дела в отсутствие ответчика, в том числе в порядке заочного судопроизводства. И в дальнейшем при рассмотрении дела в кассационном или надзорном производстве, если гражданин не явился в судебное заседание без уважительной причины и не поставил об этом в известность суд, его довод о том, что дело рассмотрено в его отсутствие, приниматься не будет. Второе: если не застают человека, не запрещено вручать повестку соседям или родственникам – естественно, с согласия последних – для передачи. Есть возможность извещать через службу судебных приставов. Если же гражданин отказался от получения судебной повестки, то у суда не имеется препятствий к слушанию дела в его отсутствие.
– Наиболее острые споры возникают с собственниками. Условие переезда – равноценность площади. Но как это понимать? По БТИ или рыночной стоимости?
– Учитывается рыночная стоимость квартиры – это закреплено в Гражданском кодексе РФ. Рыночная стоимость определяется оценщиками – лицами, имеющими право заниматься такой деятельностью. Берутся во внимание место расположения жилого помещения, этажность, из чего сделан дом. Скажем, у человека двухкомнатная квартира, а ему предлагается однокомнатная, но в более дорогом доме. Он может согласиться, а может и нет: в одной комнате, по его словам, у него была спальня, в другой – кабинет. Он не хочет лишиться таких удобств. Или: на старой квартире большие подсобки, в новой их нет. Еще одна ситуация: прежнее жилье выходит окнами во двор, в нем тихо, а новое смотрит окнами на шоссе. Эти аргументы суд принимает во внимание и учитывает при вынесении решения.
– А если в квартире незадолго до переселения сделан евроремонт? Это тоже учитывается?
– Конечно. Ведь из-за этого также возросла рыночная стоимость жилья. Компенсация может быть разная: увеличение числа комнат, или – если инвесторы на это идут – денежные выплаты. Был случай, когда гражданину сделали такой же евроремонт в новой квартире, как у него в старой. Типовых решений нет, каждое конкретное дело рассматривается индивидуально.
– Наиболее частые конфликты – в центре города. Дом реконструируется, но квартира никуда не исчезает. Должен ли человек оставлять ее и переезжать?
– Что значит – «не исчезает»? Если сохраняется планировка квартиры (число и расположение комнат, общая площадь и т. д.), то человек вправе остаться в ней жить после ремонта. Но в большинстве случаев после реконструкции появляется совершенно новое помещение. В этом случае жильцу предлагается – с его, разумеется, согласия – новая площадь. Такая практика – и именно с квартирами в центре – кстати, полностью отрегулирована и соответствует положениям, закрепленным в Жилищном кодексе РФ.
– А на сколько человек дается квартира? Не секрет ведь, что накануне переселения некоторые семьи разрастаются. Все вроде бы по закону – кто-то женится, кто-то прописывает близкого человека. А город вынужден предоставлять семье гораздо большую площадь, чем планировал. Вскоре же выясняется, что после переезда муж и жена разводятся. Ясно, что брак был фиктивным. Как доказать это?
– Наличие семейных отношений или их отсутствие – очень непростой вопрос, и установить это юридически значимое обстоятельство при разрешении спора бывает трудно.
Если люди предъявляют свидетельство о браке – значит, они муж и жена. И все же есть косвенные признаки, доказывающие то, что данный брак может быть и фиктивным, заключенным лишь в целях «выбить» большую площадь. Это также можно доказать в судебном порядке. Ведь один из главных признаков семьи – это совместное ведение хозяйства, наличие супружеских отношений, детей. Фиктивность брака доказывается в судебном заседании, иногда по ответам на элементарные вопросы.
– Что вы называете – «элементарные»?
– Каков кухонный гарнитур, сколько в нем предметов? Как работает водопровод? Какого цвета занавески в спальне? Кто ваши соседи? Доказать фиктивность супружеских отношений весьма непросто: по сбору доказательств и их оценке это самые сложные дела. Так, кстати, во всем мире. И своеобразные тесты, которые я вам назвал – не наша выдумка. Это уже из мировой практики.
– Но регистрация на жилой площади может быть и вполне законна – скажем, бабушки, которая живет в другом городе. Заслуженный человек, но вот не хочет покидать родные места. А зарегистрировать ее в московской квартире собственник вполне может. Вопрос: человек зарегистрирован на данной площади и имеет на нее право – это одно и то же? А если нет, то как это разделить?
– Регистрация – это чисто административный акт. И не надо его абсолютизировать. Регистрация не порождает ни прав, ни обязанностей гражданина. В том числе и прав его на жилплощадь. Другое дело – фактическое проживание. Но эти случаи также относятся к судебной практике. В каждом из них приходится скрупулезно разбираться.
– Есть определенная юридическая брешь, которой пользуются некоторые недобросовестные семьи. Семья приватизирует квартиру в пятиэтажке и прописывает «табор» из родственников. После этого расприватизирует ее и требует жилплощадь уже по социальной норме на всех. Как поступать в этом случае?
– Здесь уже должны быть начеку жилищные органы. Ведь и приватизация, и расприватизация – это их епархия. С какой целью люди после того, как они приобрели квартиру в собственность, от этой собственности отказываются? Нет ли здесь корыстных мотивов? Доказать это – особенно в случае переселения – несложно. И тогда – отказать им в расприватизации. Основание? В гражданском законодательстве есть такое понятие, как «злоупотребление своим правом». Об этом говорится в ст. 10 ГК РФ. Вот этой статьей и надо воспользоваться. Что касается суда, то он, конечно же, будет основывать свои выводы с учетом ее положений и всех обстоятельств, установленных при рассмотрении дела.
– Ваше отношение к предварительным договорам с инвестором, когда еще до переселения заключают с семьями соглашения – кто входит в ее состав, кто будет переезжать? Имеют ли эти соглашения юридическую силу?
– Конечно, как и любой договор. Это хорошая практика. Такой договор предшествует основному и дает уверенность всем сторонам – семье, инвесторам, жилищным органам, что все будет исполнено по закону, в установленные сроки. Если бы инвестор хотя бы за полгода до переезда решал все вопросы, многие дела попросту не дошли бы до суда. Но такая практика требует большой работы самих инвесторов, жилищных органов: обход семей, беседы с ними, оформление взаимных обязательств. Не все на это идут.
– Чуть ли не на каждом совещании по вопросам судебной практики в жилищной сфере поднимается вопрос о необходимости специализированных судов. Такие суды есть во всем мире. А у нас?
– Специализация по любому вопросу – факт положительный. Очень трудно одинаково хорошо разбираться в делах по наследству, трудовых спорах, сделках с недвижимостью. Пока у нас есть только специализированные военные суды, а экономические споры рассматривают арбитражные суды. Необходим федеральный закон, чтобы возникли другие специализированные суды. Но в жилищном, честно признаться, особой необходимости пока не вижу. Мы идем по пути специализации отдельных судей, которые в основном и ведут дела определенных категорий. Успешно наработали такую практику (и именно по жилищным делам) судьи в Басманном, Хамовническом межмуниципальных (районных) судах… Качество рассмотрения дел там высокое. Этот опыт будем распространять.
– Конституционный суд РФ больше всего решений принял по применению жилищного законодательства. Это говорит о несовершенстве жилищных законов. Какие из них, на ваш взгляд, требуют доработки? В чем?
– Я отвечу кратко: необходимо, наконец, принять новый Жилищный кодекс РФ. Тот, что действует сейчас, был введен в действие в 80-е годы, когда о рыночных отношениях даже не помышляли. Институт права собственности на жилые помещения был только в зародыше. Не учитывались и другие моменты. Недостаточно урегулированным, скажем, остается вопрос социального и коммерческого найма (которые разделены ГК РФ). Не прописаны положения ответственности сторон за содержание жилья – собственников, нанимателей, а также жилищно-коммунальных органов. Ничего не говорится об обязательном страховании жилья – разумной практике, которая принята во всем мире. Неудивительно, что этот документ оброс сотнями поправок. Будет новый Жилищный кодекс – многие вопросы отпадут сами собой, решения станут приниматься более четко и квалифицированно.
– Что бы вы хотели добавить к сказанному?
– Хотелось бы, чтобы люди понимали природу суда, его полномочия и порядок рассмотрения дел. Суд – орган, рассматривающий споры, перед которым все равны, он создает условия, при которых каждая из сторон имеет возможность доказать обоснованность своих доводов и возражений. Правильность судебного решения в большой степени зависит от того, какие доказательства будут представлены сторонами и как правильно будут сформулированы заявленные требования.
С 1 февраля 2003 года вступил в силу новый ГПК РФ, в нем закреплены новые правила судопроизводства. И прежде чем обращаться в суд за защитой нарушенных или предполагаемых прав, необходимо очень четко представлять, какими правами ты обладаешь и как их защитить, а без квалифицированной юридической помощи сделать это очень трудно.